Γράφει ο τοπογράφος μηχανικός, στατιστικολόγος και πολιτικός αναλυτής Νίκος Καρδούλας, σε ανάρτησή του στο Facebook:
Σε χθεσινή τηλεοπτική μου εμφάνιση (7/12/2025), στην εκπομπή «ΚΑΛΗΜΕΡΑ» του ΣΚΑΪ με τη δημοσιογράφο Φαίη Μαυραγάνη, τόνισα μεταξύ των άλλων ότι οι σημερινές τιμές πώλησης κατοικιών πρέπει να μειωθούν πάνω από 20%, γιατί είναι υπερτιμημένες.
Στην παρούσα μελέτη δίνονται οι απαντήσεις γιατί πρέπει να μειωθούν οι τιμές από 20% έως 30% για να αρχίσει να κινείται η κτηματαγορά.
Εισαγωγή
Το στεγαστικό είναι ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στην Ελλάδα σήμερα. Βλέποντας την εικόνα των αγοραπωλησιών κατοικιών το 2025, παρατηρούμε ότι επί συνόλου 320.000 μοναδικών αγγελιών πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα, πουλήθηκαν 17.500 (5,5%) και το 94,5% των αγγελιών έμειναν απούλητες. Το ποσοστό πώλησης στις 74 Περιφερειακές Ενότητες (ΠΕ) της χώρας κυμαίνονταν από 46,3% έως 99,3%. Αν λάβουμε υπόψη ότι 5.000 κατοικίες αγοράσθηκαν από ξένους επενδυτές (29%) και ότι 11.000 κατοικίες πουλήθηκαν με το στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» (63%), συμπεραίνεται ότι μόνο το 8% αγοράσθηκε, είτε από Έλληνες επενδυτές, είτε από Έλληνες για ιδιοκατοίκηση.
Αν δεν υπήρχε το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» θα είχαν γίνει ελάχιστες πωλήσεις το 2025 και γι’ αυτό προτείνω, όπως θα δούμε στη συνέχεια, τα στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι Μου» να έχουν μόνιμο χαρακτήρα τουλάχιστον για μία πενταετία, μέχρι να αρχίσει να υλοποιείται το πρόγραμμα της «Κοινωνικής Αντιπαροχής», ώστε να αρχίσει να επιλύεται σιγά-σιγά το στεγαστικό πρόβλημα.
Τι είναι η κοινωνική αντιπαροχή
Ο Νόμος για την κοινωνική αντιπαροχή ψηφίσθηκε τον περασμένο Σεπτέμβριο, όπου ιδιώτες ανάδοχοι θα χτίζουν κατοικίες σε ακίνητα του Δημοσίου και το 30% αυτών των σπιτιών θα παραμένει στο Δημόσιο και θα διατίθεται με χαμηλό ενοίκιο σε νέους και ευάλωτα νοικοκυριά, ενώ το υπόλοιπο 70% θα διατίθεται στην ελεύθερη αγορά.
Οι κατοικίες θα προέλθουν και από ακίνητα του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας (ανενεργά στρατόπεδα), από τις οποίες το 25% θα διατεθεί για τις στεγαστικές ανάγκες των Ενόπλων Δυνάμεων και το 75% θα αξιοποιείται σε κοινωνικές κατοικίες.
Υπάρχει ήδη η σχεδίαση για την αξιοποίηση 1.000 δημοσίων ακινήτων, ώστε να διατεθούν στην αγορά έως 10.000 κατοικίες και σε βάθος χρόνου 6.500 δημοσίων ακινήτων για τη δημιουργία 25.000 κατοικιών. Ο διαγωνισμός αναμενόταν να τρέξει μέχρι το τέλος του 2025, αλλά λόγων διάφορων γραφειοκρατικών εμποδίων, όπως για παράδειγμα ο συντονισμός πολλών φορέων (αφού πρόκειται για διεθνή διαγωνισμό), ο πρώτος διαγωνισμός για τα 1.000 ακίνητα αναμένεται να τρέξει μέσα στο 2026.
Επίσης η κυβέρνηση εκτιμά ότι, αν κατασκευάζονται 35.000 νέες κατοικίες τον χρόνο, τότε το έλλειμμα μπορεί να καλυφθεί σε περίπου 5 χρόνια, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα αλλάξει τίποτα προς το χειρότερο και ότι θα αρθούν όλα τα εμπόδια.
Ανάλυση
Σε έρευνά μου που δημοσιεύθηκε στις 20/10/2025 με τίτλο: «Γιατί τα ελληνικά νοικοκυριά επιβαρύνονται περισσότερο στην ΕΕ για τη στέγαση – Μέτρα κυβέρνησης – Προτάσεις», διαπιστώθηκε:
- Το κόστος στέγασης για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό σαν ποσοστό του διαθέσιμου καθαρού εισοδήματος, σύμφωνα με τη Eurostat, είναι το υψηλότερο μεταξύ των 27 χωρών της ΕΕ από το 2011 και μετά. Στο κόστος στέγασης περιλαμβάνονται τα έξοδα για ενοίκια ή για δόσεις στεγαστικών δανείων, οι δαπάνες για ηλεκτρικό ρεύμα, ύδρευση και θέρμανση, οι φόροι και τα τέλη κατοικίας, τα ασφάλιστρα και τα έξοδα τακτικής συντήρησης και επισκευών, ενώ αφαιρούνται τα στεγαστικά επιδόματα.
- Τα προγράμματα «Σπίτι Μου» και «Σπίτι Μου 2» δεν έφεραν τα επιθυμητά αποτελέσματα λόγω προδιαγραφών.
Σε έρευνά μου που δημοσιεύθηκε στις 18/11/2025 με τίτλο: «Μείωση αριθμού πωλήσεων κατοικιών κατά 14,3% μεταξύ 2024 και 2025 – Μεταβολές μεταξύ 2024 και 2025 ανά ΠΕ – Αγοραστές», διαπιστώθηκαν τα παρακάτω για τις αγοραπωλησίες κατοικιών στην Ελλάδα τα τελευταία τέσσερα χρόνια:
- Ενώ μεταξύ 2022 και 2023 και μεταξύ 2023 και 2024 ο αριθμός των πωλήσεων αυξανόταν, με κορύφωση πωλήσεων το 2024, όπου συνέβαλε και το πρόγραμμα «Σπίτι Μου», μεταξύ 2024 και 2025 παρατηρήθηκε σημαντική μείωση των πωλήσεων κατά 14,3% πανελλαδικά, η οποία μείωση κυμαίνονταν από 2,3% έως 90,9% στις 74 ΠΕ της χώρας. Μία άνοδος τιμών ακινήτων στην κτηματαγορά διαρκεί περίπου 7 χρόνια σύμφωνα με διεθνείς οίκους και δεδομένου ότι οι τιμές στην Ελλάδα άρχισαν να ανεβαίνουν από το 2017, φαίνεται να επιβεβαιώνεται αυτός ο κανόνας, αφού το 2024 ήταν η κορύφωση πωλήσεων.
- Ακόμα και οι ξένες επενδύσεις που βρίσκονταν επί 10 χρόνια σε άνθηση από το 2015 μέχρι και το 2024, επιβραδύνθηκαν κατά 11,4% το 2025 και οι συνολικές επενδύσεις ξένων και Ελλήνων μειώθηκαν κατά 12,9%. Συνολικά από το 2022 έως το 2025 οι ξένοι επενδυτές αγόρασαν περίπου 20.000 κατοικίες, από τις οποίες το 16% αφορούσε αγορές με «Χρυσή βίζα».
- Η μείωση των κατοικιών στο πρόγραμμα «Χρυσή βίζα» κατά 16,4% το 2025 σε σχέση με το 2024, οφείλεται κυρίως στην αύξηση των ελάχιστων ποσών αγοράς από την κυβέρνηση και στον κορεσμό των αγοραστών. Σύμφωνα με διεθνείς οίκους αναμένεται περαιτέρω μείωση των αγορών με «Χρυσή βίζα» το 2026.
- Στο συνολικό αριθμό των πωλήσεων το 56% αφορούσε Έλληνες αγοραστές για ιδιοκατοίκηση και το 44% ξένους και Έλληνες επενδυτές.
- Η ιδιοκατοίκηση μειώθηκε και από 73,3% το 2021 εκτιμάται ότι θα φτάσει στο 69,2% το 2025 στο σύνολο της Ελλάδας, με αποτέλεσμα στο τέλος του 2025 το 30,8% των νοικοκυριών να διαμένουν σε κατοικίες με ενοίκιο (1.350.000 από τα συνολικά 4.300.000 νοικοκυριά της χώρας), ενώ στις 74 ΠΕ το ποσοστό αυτό κυμαίνεται από 14,8% έως 53,2%.
- Ενώ από το 2022 έως το 2025 έγιναν 73.000 περίπου πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδα και θα περίμενε κανείς την αύξηση της ιδιοκατοίκησης, η ιδιοκατοίκηση εκτιμάται ότι θα μειωθεί κατά 5,6 ποσοστιαίες μονάδες στο τέλος του 2025, σε σχέση με το 2021. Αυτό οφείλεται στο ότι οι κατοικίες αγοράζονται σε μεγαλύτερο ποσοστό από επενδυτές, οι οποίοι προτιμούν την επένδυση στις κατοικίες με σκοπό την ενοικίαση, η οποία έχει ετήσια απόδοση από 5% έως 8%, παρά να έχουν τα χρήματά τους κλειστά στις τράπεζες με πολύ μικρότερη ετήσια απόδοση και στο ότι προκύπτουν νέα ζευγάρια νέων που παντρεύονται και αναζητούν στέγη.
- Το μεγάλο πρόβλημα του στεγαστικού φαίνεται και από τους πλειστηριασμούς των Τραπεζών και των Fund ’s που έχουν τα κόκκινα δάνεια, όπου μέσα στο 11μηνο του 2025, από τις συνολικά 16.679 κατοικίες που βγήκαν στον πλειστηριασμό, πωλήθηκαν μόνο 4.395, δηλαδή μόνο το 26,4%.
Σε έρευνά μου που δημοσιεύθηκε στις 24/11/2025 με τίτλο: «Σε ποιες ΠΕ υπάρχει κίνδυνος να «σκάσει» η φούσκα στην αγορά ακινήτων το 2026 και το 2027 – Δείκτης επικινδυνότητας», διαπιστώθηκαν τα παρακάτω:
- Τα ποσοστά πωλήσεων επί των αγγελιών κατοικιών το 2024 ήταν 6,9% και το 2025 5,5% και το ποσοστό των κατοικιών που ήταν στις αγγελίες και έμειναν απούλητες ήταν 94,5% το 2025. Το ποσοστό αυτό των απούλητων αγγελιών κυμαίνονταν από 0,7% έως 53,7% στις 74 ΠΕ.
- Το μέσο καθαρό ετήσιο εισόδημα ανά φορολογική δήλωση του 2024 ήταν 14.579 € και κυμαίνονταν από 9.306 € έως 24.837 € στις 74 ΠΕ.
- Ο μέσος όρος της τιμής πώλησης κατοικιών από αγγελίες του 2025 ήταν πανελλαδικά2.055 €/τ.μ. και κυμαίνονταν από 632€/τ.μ. έως 7676€/τ.μ. στις 74 ΠΕ.
- Ο μέσος όρος των ετών που χρειάζονται για να αγορασθεί μία κατοικία 80 τ.μ. από έναν εργαζόμενο είναι 111,8 χρόνια, ανάλογα με τα σημερινά εισοδήματα των Ελλήνων, τις σημερινές τιμές των κατοικιών και με ποσοστό αποταμίευσης 15%, όσων αποταμιεύουν, οι οποίοι είναι το 51% των Ελλήνων. Στις 74 ΠΕ το ποσοστό αυτό κυμαίνονταν από 28,1 χρόνια έως 214,7 χρόνια.
- Εκτιμήθηκε ότι σε 24 από τις 74 ΠΕ της χώρας, ο βαθμός επικινδυνότητας φούσκας στην αγορά κατοικιών είναι «υψηλός» και σε αυτές αναμένεται να «σκάσει» η φούσκα μέσα στο 2026, σε 54 είναι «αυξημένος» και σε αυτές αναμένεται να «σκάσει» η φούσκα είτε μέσα στο 2026, είτε μέσα στο 2027 και σε 16 «μέτριος».
- Οι 24 ΠΕ στις οποίες αποδόθηκε «υψηλός» κίνδυνος είναι κατά σειρά κατάταξης: Ιθάκης, Φλώρινας, Ηρακλείου Κρήτης, Νότιου Τομέα Αθηνών, Αιτωλοακαρνανίας, Πάρου, Λευκάδας, Ηλείας, Ικαρίας, Κεντρικού Τομέα Αθηνών, Καρπάθου, Θάσου, Σάμου, Ροδόπης, Καστοριάς, Λήμνου, Κω, Καρδίτσας, Θεσπρωτίας, Ρεθύμνου, Ευρυτανίας, Ξάνθης, Γρεβενών και Θεσσαλονίκης.
Σε έρευνά μου που δημοσιεύθηκε στις 30/10/2025 με τίτλο: «Επικείμενη φούσκα στην αγορά ακινήτων και τεράστια αισχροκέρδεια από τις υπερτιμημένες κατά 30% τιμές πώλησης», διαπιστώθηκαν τα παρακάτω:
- Ο μέσος όρος της υπερτίμησης στις τιμές πώλησης των κατοικιών, συγκρίνοντας τις αυξήσεις των τιμών πώλησης, με τις αντίστοιχες αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά, στις αμοιβές υπεργολάβων και εργατών, στις ασφαλιστικές εισφορές και στην έκδοσηοικοδομικών αδειών είναι 30,4% και κυμαίνεται από 9,2% έως 43,4% στις 74 ΠΕ.
- Από στοιχεία της ΤτΕ, που χρησιμοποιεί τις πραγματικές τιμές πώλησης των κατοικιών από όλες τις τράπεζες, προκύπτει επίσης ότι η υπερτίμηση στις τιμές πώλησης κατοικιών διαμορφώνεται στο 29,6%.
- Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο τον Ιανουάριο του 2024 εκτιμούσε ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών στην Ελλάδα είναι υπερτιμημένες κατά 20%. Αν σε αυτό το 20% προσθέσουμε τη συνολική αύξηση των τιμών του 2024 και του 2025, που σύμφωνα με στοιχεία της ΤτΕ είναι 15%, τότε προφανώς σήμερα οι τιμές είναι υπερτιμημένες κατά 35%.
- Στα τέλη Οκτωβρίου, η Κομισιόν εκτιμούσε ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών στην Ελλάδα είναι υπερτιμημένες κατά 20%.
Συμπεράσματα
- Δεδομένου ότι,πρώτοντο 2026 αναμένεται περαιτέρω επιβράδυνση στις πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδασύμφωνα με διεθνείς οίκους,δεύτεροντο ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών στα επόμενα χρόνιαθα είναι μειωμένο και τρίτον τα παραπάνω ποσοστά των υπερτιμήσεων και η γενικότερη εικόνα των πωλήσεων που αναφέρθηκε, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα θα πρέπει να μειωθούν από 20% έως 30%, ώστε να αρχίσει να κινείται η κτηματαγορά, που εκτιμάται ότι θα είναι στάσιμη αν δεν μειωθούν.
- Η κυβέρνηση θα φέρει στα μέσα του 2026 το νέο στεγαστικό πρόγραμμα «Σπίτι Μου 3», με ευνοϊκότερους όρους από το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2».
- Τα δύο στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι Μου» και «Σπίτι Μου 2» αυτό που κατάφεραν ήταν να ανεβάσουν τις τιμές στις παλιές κατοικίες, αφού στα προγράμματα προβλέπονταν κατοικίες με άδεια οικοδομής προ του 2007 και απέτυχαν λόγω αυτής της προδιαγραφής. Το σκεπτικό των πωλητών ήταν ότιοι αγοραστές θα τα αγοράζαν γιατί δεν είχαν άλλη επιλογή.
- Έτσι στο «Σπίτι Μου»που έληξε, απορροφήθηκε μόνο το 55% του προγράμματος, ενώ στο «Σπίτι Μου 2» μέχρι τις 20 Νοεμβρίουείχαν αγορασθεί περίπου 11.000 κατοικίες,έχει απορροφηθεί το 64% του προγράμματος,με συνολικό προϋπολογισμό 1,28 δισ. ευρώ, από τα συνολικά 2 δισ. του προγράμματος.
- Περίπου 21.500 ενδιαφερόμενοιγια τους οποίους είχαν εγκριθεί τα δάνεια για το «Σπίτι Μου 2», δεν βρήκαν τελικά κατάλληλο ακίνητο σύμφωνα με τις προδιαγραφές τουπρογράμματος και δεν υπάχθηκαν στο πρόγραμμα.
- Το «Σπίτι Μου 2»έληγε στο τέλος του 2025 και πήρε παράταση μέχρι το τέλος Μαΐου 2026.
- Στονέοπρόγραμμα«ΣπίτιΜου 3»έχωπροτείνειστοΥπουργείοΚοινωνικήςΣυνοχήςκαιΟικογένειαςνασυμπεριληφθούνοιπαρακάτωτέσσερις προτάσεις, ώστε να έχει επιτυχία:
- Να προβλέπονται και νεόδμητες κατοικίες.
- Ναείναιδικαιούχοικαιαυτοίπουέχουνιδιόκτητοοικόπεδοκαιεπιθυμούνναπάρουν δάνειο για να κτίσουν και ακόμα επίσης να προβλέπεται και η αγοράημιτελούς ακινήτου, το οποίο θα ολοκληρωθεί με το δάνειο.
- Τα στεγαστικά προγράμματα «Σπίτι Μου» να έχουν μόνιμο χαρακτήρα τουλάχιστον για μία πενταετία, μέχρι να αρχίσει να υλοποιείται το πρόγραμμα της «Κοινωνικής Αντιπαροχής», ώστε να αρχίσει να επιλύεται σιγά-σιγά το στεγαστικό πρόβλημα, αφού εξασφαλίζονται βέβαια κάθε χρόνο τα ανάλογα ποσά από την κυβέρνηση.
- Όχι άλλα δάνεια με επιδοτούμενο επιτόκιο σε Αττική και Θεσσαλονίκη, παρά μόνο σε τρίτεκνους και πολύτεκνους, διότι τα δύο αυτά αστικά κέντρα είναι ήδη γεμάτα και συγκεντρώνουν την πλειοψηφία όσων αποφασίζουν να μεταναστεύσουν εσωτερικά. Πρέπει επίσης να δοθούν κίνητρα ώστε να βοηθηθεί η αποκέντρωση που χρειάζεται η χώρα μας.
- Τοσημερινό δίλλημαείναιπωςθασυμπεριφερθείηκτηματαγοράταεπόμεναχρόνια. Ηεκτίμησήμουείναιότιθααυτορυθμισθεί, ανάλογαμετηνπροσφοράκαιτηζήτηση.
- Θέλειηκτηματαγορά να μείνει στάσιμη διατηρώντας τις σημερινές τιμές πωλήσεων; Ας μείνει στάσιμη.
- Θέλειηκτηματαγοράναπροχωρήσει; Θαπρέπειναμειωθούνοιτιμές από 20% έως 30%.
Δείτε την ανάρτηση:
Ο Νίκος Καρδούλας είναι Τοπογράφος Μηχανικός του Ε.Μ.Π., MSc στην Αγγλία, πρώην καθηγητής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Στατιστικολόγος, Πολιτικός Αναλυτής, Συνταγματάρχης ε.α. και υποψήφιος βουλευτής της ΝΔ το 2023 στην Περιφερειακή Ενότητα Λάρισας